文/北京进深 林振兴

6月17日傍晚六点半，海淀海报臻澐售楼处，顶豪聚集了206位业主，开盘绥化市某某包装机械维修网点一起欣赏西山落日和北京晚霞。不拼

这一天，业绩也是海淀海报这个海淀顶豪开盘的好日子。它没有玩套路，顶豪而是开盘选择办一场海淀顶流圈的大party。

这里没有西装革履的不拼销售，没有冰冷的业绩户型图和价格牌，但有色彩缤纷的海淀海报鸡尾酒，以及顶流labubu助阵。顶豪

这场落日party，开盘全北京独一份。不拼开发商或许想对外传递，业绩臻澐不光有业主在家里可以看到夕阳，更有观山台可欣赏落日余晖。

开盘仪式结束后，也没有大红海报，臻澐选择了一张黄灿灿的绥化市某某包装机械维修网点夕阳做背景图，真挚地写道，“感谢与您共鉴这一城落日熔金”。

同样，6月12日晚上。建发海晏发出一张特别的开盘海报，红彤彤的，也没有销售数字。

上面赫然写着三行字，“我们每一步的全力以赴”“只为这一次的璀璨相逢”“致谢 厚爱”。

在京城地产圈，这两张没有开盘数字的海报，瞬间炸圈了。

因为没有随大流，它们更加神秘，更具话题感：

其一，这种犹抱琵琶半遮面的手法，吊足了所有人胃口；

其二，把客户买海淀顶豪，当作是一种缘分，很接地气；

其三，没有铜臭味，却处处散发出热销的味道，更加高级。

以往，京城楼盘开盘，无一例外都会发出热销数字海报，彰显自己的火爆，营造出“一房难求”的现象。

但这也可能是假象。

进深君就看到过某项目开盘海报写到，“首开推售百套钜惠房源，仅剩十余”。但结果，开盘三个多月就现原形，才卖出十几套，而且价格还一降再降。

过多的注水，迷惑不了精明的购房者，却很可能让背后的决策者，被浮云遮望眼，影响精准施策。

尤其当下，北京楼市呈现出一幅很魔幻的分裂图景，各区域表现出“冰火两重天”。

一些远郊楼盘，为了吸引客户，打骨折、送物业费、送车位、甚至还能帮办工作居住证。但即使各种优惠促销手段齐上阵，也吸引不了购房者，几个月都卖不出去一套房。

甚至连顶流海淀也有不少滞销盘，某楼盘不惜改名以改命。

另一边，TOP10项目，吃掉了全市接近50%的购买力。

例如，最火的海淀功德寺双盘，开盘1分钟销售额破150亿，再现“日光”神话。

朱房双子在功德寺双子后面开盘，压力不言而喻。

但它们却扛住了。

其中，臻澐开盘卖了206套。

而在一周前，它还释放了一个很有诚意的开盘价。对比一房一价，86折-9折，这个折扣很难不让海淀人心动。

臻澐建面187㎡户型的折扣最诱人，打86折！

187㎡户型分布于1#楼二单元、3#、4#、7#、8#，以及14#楼。

打折后，甚至部分低楼层单价直接下探到9万 。也就是说，花总价1700万 ，就拿下朱房180平 大四居。

这也让很多之前买功德寺项目的购房人开始坐不住了，“不仅比我们单价还要低，甚至比周边橡树湾二手房的价格还低。”

在拿地时，海晏的楼面地价比臻澐高了6000元/平米。简单推算一下，臻澐的成交均价约12.76万元/平米。

但目前，关于臻澐真实价格几何，只有买卖双方心里知晓。

按照北京楼市正常认转签40%的折损率推算，臻澐在开盘1到2个月，能达到120套，就算是成功。

隔壁的海晏，开盘数字虽然没有在海报体现，却出现在了现场的大屏幕上——销售185套，首开战绩61.98亿，套均总价3350万。

传闻开盘现场，建面约218平的7号楼秒光后，开发商火速加推9号楼。首开共227套房源，去化率超过81%。

海晏推售主力户型集中在183平和218平，其中最大户型为340平。

6号楼340㎡的楼王户型，除了顶底，其他楼层全部售出。小道消息称，在开盘现场，一组客户在海晏340平方米样板间内徘徊两小时后，当场签下总价超4500万元的购房协议。

果然北京有钱人的共识还是，要买就买最贵、最大的！

当很多人问为何不在官方海报上公布开盘成绩？建发房产的回复，只有三个字：网签见。

毕竟，网签数字是不会骗人的。

开盘仅5天，海晏的网签数据就出炉了。这个网签转化率，也是杠杠的。

截至6月17日，已完成7套网签，签约面积1373.09㎡，成交均价约13.36万元/㎡，网签金额总计1.84亿元。

套均超过2600万，这显然不是冲动购买，而是海淀高净值人群的理性选择。

从网签房源数量来看，183平四居户型最多，1#楼、8#楼各有1套，16#楼2套；7#1套，15#楼2套，均为218平户型。

此外，11#楼有1套265平户型，显示为已预订；其余预订房源：2套183平户型，2套218平户型。

海淀这两个顶豪，走的路线完全不同。

凭借橡树湾20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脉文化表达，更多在探寻和迎合海淀新贵们的精神内涵。

初来海淀乍到的建发则不同，玩“三山五园”的情怀，并拿出自己做王府中式豪宅的看家本领。

但对于购房者而言，这场巅峰对决是一件幸事。因为无论是产品还是价格上，双方都必须拿出120%的诚意。

作为北京楼市的扛把子，海淀也从不缺高端买家，谁拿出的诚意最足，打造的产品最顶，票数自然会投向它。

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